廣州立體停車場投資最快三年回本 但產權、審批、標準等阻礙民資進入

　　在小區(qū)停車位價格跟車輛月保價格普遍看漲的背景下，記者采訪發(fā)現，不少民間資本對參與停車場建設躍躍欲試，政府部門也已經為立體停車場建設開了口子，但是廣州出現雷聲大雨點小的情況。是什么原因在阻礙民間資本建設更多的停車場呢？立體停車場能否解決停車難題呢？記者展開了調查……

　　前景好：

　　立體停車位回報率是住宅20倍

　　目前，廣州汽車保有量已經突破250萬輛，同時，廣州市停車場行業(yè)協(xié)會公布的數據顯示，廣州市注冊在冊的停車位數量僅有66萬個，其中住宅配套停車泊位35萬個，商業(yè)配套停車泊位17萬個。廣州市汽車服務業(yè)協(xié)會副秘書長郭俊榮介紹說，這1:4至1:5之間的懸殊比例，導致停車場的稀缺性。廣州市停車場行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人潘國璠表示，未來廣州停車位價格上漲幅度或比較大，越秀區(qū)某小區(qū)停車位過去9年從5萬元漲至45萬元，每年增加100%；而月保價格也將上漲，只是不會激烈上漲。

　　停車位奇缺，導致立體停車場成為很多商業(yè)辦公場所的選擇。在臨江大道一高檔的商業(yè)辦公物業(yè)，記者周四上午在地下車庫見到了立體停車場。負責人浦先生告訴記者，該立體停車場建設于2003年，當時申請很困難，審批就走了很長時間，投入才數百萬元，但是給整棟樓多配置了165個車位。相比非立體式，車位從320個增加至485個。去年，為了能放置大型SUV，立體停車位經過改造，但是也能停放472輛車，相當于增加50%的車位。

　　以去年的統(tǒng)計顯示，停車收費總額達到2000萬元，每個車位月保價格在1500元，扣除維護成本1000元，凈賺500元左右，計算下來，整個立體停車場的年利潤率在20%~30%之間，能在3~4年左右就回本。

　　“相比住宅出租回報率40年、商業(yè)出租回報率10年，建設立體停車場具有很大的優(yōu)勢，因此很多資本都躍躍欲試。”浦先生稱。

　　市政協(xié)委員劉滿潮在廣州兩會的時候也告訴本報記者，以他自己的實驗為例，廣州在現有停車場上加建立體停車架，成本不會高。如100個車位，加個立體停車架，形成上下兩層的話，擴充至150個車位不成問題，但是利潤可觀，大有可為。

　　話你知：停車場，并非想建就能建

　　清華大學建筑學院教授文國瑋表示，在市場準入方面，新規(guī)指出，企業(yè)和個人均可申請投資建設公共停車場，原則上不對泊位數量做下限要求。鼓勵企事業(yè)單位、居民小區(qū)及個人利用自有土地、地上地下空間建設停車場，允許對外開放并取得相應收益。

　　文國瑋認為，個人建設停車場并不是隨意建設，仍需要規(guī)劃部門批準。“個人建設的停車場對城市道路是否有交通干擾，這些都要等到評定以后才能確定是否可以建。中心區(qū)要嚴格控制個人申請，企業(yè)也一樣，應由規(guī)劃統(tǒng)一部署，不能簡單說誰來做，尤其在歷史文化街區(qū)里不主張建設停車設施。根據規(guī)劃布局建設，根據實際情況安排。”

　　停車場建設用地方面，意見指出要加強公共用地保障，“各地做好用地保障，中心城區(qū)功能搬遷等騰出的土地應規(guī)劃一定比例預留用于停車設施建設；符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》、同一地塊上只有一個意向用地者的，可以協(xié)議出讓方式供地。”

　　專家說：可給予20年以上特殊產權

　　廣州市汽車服務業(yè)協(xié)會副秘書長郭俊榮介紹說，受政府相關部門邀請，該機構去年底曾經就如何增加停車場建設給出了意見。郭俊榮就建議，對各類符合建筑消防交通安全的加建停車場/位，都應給予一種特殊的產權身份，鼓勵民間資本的投入。這種產權身份在一定的條件下可以轉讓交易的，而且產權周期要有一定的長度，以20年以上為宜。

　　建議對于單個停車位建設的尺寸大小制定最低標準，避免只圖車位數量，而忽視了停車過程的合理性和安全性等問題。當時，還建議設置價格上限，不能高于同一地段的泊位停車費水平，但可不設下限，由停車場經營者依法自主制定。

　　針對支付環(huán)節(jié)可能出現的問題，該協(xié)會建議符合規(guī)定新增的停車場設置電子付款的設備，如羊城通等，以規(guī)范服務收費。政府部門則應該簡化停車場建設的有關申請審批程序，適度降低建設標準的準入門檻。

　　攔路虎1：用地性質如何？

　　劉滿潮表示，政府部門應該鼓勵開發(fā)商建設立體停車場，并納入小區(qū)配套范疇，甚至給予產權，這樣開發(fā)商就有動力去建設立體停車場。

　　但現在廣州發(fā)展更多的停車場偏偏卡在用地性質上，什么場地能建設停車場？能否建設臨時性質的停車場，這些都還沒有明確。浦先生指著珠江新城某塊未建設的空地給記者說，這塊空地很長時間沒有建設，若相關部門能批準，哪怕只有5年的使用期，在3~4年回本的情況下，都會有人投資。

　　攔路虎2：產權能否保障？

　　當下，除去立體停車場，即使是地面上的實體停車位，廣州都存在三種產權可能性，一種是沒有產權的小區(qū)公共用地，一種是業(yè)主或者開發(fā)商自有產權，第三種是地下防空洞那種有限產權的。劉滿潮稱，廣州立體停車場沒有發(fā)展起來，與這些停車場不能確權有關系。

　　只要是有產權的東西，哪怕是臨時產權，廣州的停車場、立體停車場都能夠快速發(fā)展起來。浦先生告訴記者，有產權就有保障能融資，從而吸引社會各種資金參與進來。

　　攔路虎3：配套標準怎樣？

　　浦先生考察過重慶、國外的立體停車場，他發(fā)現國外的立體停車場多種多樣，但建設已經標準化。而廣州建設立體停車場尚沒有標準化，這也阻礙了其發(fā)展。比如停車場今后是否要配備新的充電樁應對新能源車的發(fā)展？立體停車場是否要為殘障人士建設無障礙停車位？個人投資停車場，稅收該怎么確定標準？這些在國外都有標準，值得我們參考。